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    • 那幾家破產的地產百強,都犯了這些錯!
    • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-11-05  /  瀏覽:292 次  /  

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    天風明源地產研究院

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    前幾天,一個消息刷屏,說是2019年已經有400多家房企破產了。


    這個消息其實并不值得震驚。因為我國注冊的房企,在2017年就有9萬多家。這9萬多家里,有很多是為項目而成立的,項目做完也就關門了。


    退一步說,即使這400家房企,都是真的做不下去而破產的,其所占比例也很小,對比其他行業不值一提。


    真正讓人震驚的消息是,有幾家曾經的百強房企,陸續出了問題。


    有正式宣布破產清算的;有被債權人圍堵總部要錢的;有被法院查封部分資產的;有大規模裁員導致員工集體維權的……


    大家都感嘆:眼見他起高樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了……


    明源君認為,規模這么大的房企,其實真的是可以不倒的。


    而之所以會倒,直接原因只有一個:資金鏈斷裂!本質原因也只有一個:不甘心!


    明源君下面就來說說,“不甘心”是怎么導致資金鏈斷裂的……


    房地產公司,買了地就有地在,修了房就有房在,對比那些互聯網公司、金融公司,其實并不容易爆雷。


    之所以會爆雷,一定是因為連續走錯棋。一般來說,有以下3步……



    不甘心現在的規模和發展速度


    急速擴張導致失控


    一般來說,房企破產前都有一次急速擴張。


    之所以要急速擴張,就是因為不甘心。眼看著很多同時進入地產江湖的房企,都1000億、2000億了,自己才200、300億,又聽說房地產黃金時代即將結束,就忍不住出來博一把。


    急速擴張的方向,一般有2種:一種是繼續干房地產,另一種則是多元化。


    繼續干房地產的,問題一般出在拿錯地


    拿錯地一般又有兩種。


    第一種是拿的地太偏,根本賣不出去。這種一般是看到某些地方政府的未來規劃,心一熱就拿了,卻沒想到,那規劃最終根本沒能實現,或者實現的很慢;


    第二種則是拿的地太貴,按市場價賣掉會虧本。因為產業能力不夠,所以不能和地方政府協商拿地;因為品牌不夠,沒法合作收并購拿地;因為拿地團隊比較小,下功夫少,又不能靠舊改等拿地。


    想快速擴張,就只能靠招拍掛拿高價地,拿下來的時候,按當時房價算帳是虧的。只好等房價上漲,可等來等去房價就是不漲,或者漲得太慢,白白付出了很多財務成本。


    而干多元化的,問題出在:不是讓專業的人做專業的事,而是自己撲上去干。


    業內做多元化比較成功的房企,一般來說,是把自己定位成投資方,選擇優秀的行業、企業進入,試探性的投一些,再逐漸加大投資。這樣做,分散投資風險,不占用自己精力,讓專業的人去做專業的事情,自己獲取利潤就好。


    而做多元化失敗的房企,通常是老板自己撲上去干。可是因為自己根本就沒有相關行業的基因,很容易做出錯誤決策。房企本身執行力又很強,老板的錯誤決策被超強的執行力不斷放大,中間又沒人敢提不同意見,最終不可挽回……



    不甘心承認自己的失敗


    舍不得壯士斷腕


    開始“死亡等待”,甚至繼續加杠桿


    做多元化失敗以后,特別是做互聯網金融等項目失敗以后,往往不可挽回。


    可如果是繼續做房地產,只是拿錯一些地、拿貴一些地,并不是不能回頭的。


    地拿錯了、拿貴了,地總是在的;房子賣不出去,降價30%總是有人搶的。


    前些年積累的200億身家,把資產全部出售、還債之后,縮水成100億,還可以東山再起。


    可是,有些房企在這個時候,往往不肯承認自己的失敗,舍不得壯士斷腕,而是根據過往的經驗,開始等待。


    等待在之前的周期里,并非沒有道理。


    2014年,有位賭輸了的百強老總,就是認為可能會橫盤很久,賣掉了自己的企業。2015年大周期回來以后,他開始后悔,因為只要再撐一年,賣掉1/3的項目就能解決問題,不會失去對企業的控制權。


    可是這一輪,完全不一樣。


    雖然從2016開始,就有很多地產大佬反復強調“周期變長了”,可是,還是有一些老板不信,他們過去看過太多等2年就翻身的故事了。可是2016不是2014。2017、2018也不是2015……


    因為大周期沒有回來,等待就變成了死亡等待。


    你可能會問“地產老總怎么會那么不理性?怎么會那么笨?”


    前幾天明源君曾看到一位地產老總的自述,他在某二線城市做別墅。


    他的別墅是精心打磨過的,底價定為每套408萬,3年前有人出400萬他都不賣。


    等他破產以后,他才意識到,壓在每棟別墅里的400萬,3年借款利息是180萬。


    3年前不要說每棟400萬,每棟300萬賣掉,他每棟都能少虧80萬。


    如果當時壯士斷腕,這個項目他能賺一個多億,可是現在卻只有破產。


    這位老板的經歷,絕對不是個案。


    還有另一種更恐怖的操作,是手里的項目大部分都在虧,卻又另外加杠桿,去做更多項目,以“對沖”。


    而在這種情況下,其實已經很難理性判斷了,新拿的項目,很多只是加速了現金流的斷裂,而不可能和虧損項目形成對沖。


    人性都是有弱點的!等待地產大周期回來的心態,其實和賭徒等待翻本沒有本質區別。



    利益相關方不甘心,激進維權


    把企業推向萬劫不復


    壓垮駱駝的最后一根稻草是什么?不同的企業是不一樣的。


    可能是銀行、供應商的一次起訴,導致相關資產被查封;可能是媒體的一次報道……也可能是內部的一個流言,讓員工們喪失了對未來的希望,封堵自己的公司。


    總之,就是有利益相關方不甘心,放棄交涉,開始激進維權!


    而一旦相關消息傳出去,多米諾骨牌效應就產生了。一家金融機構把你拉入黑名單,很快整個行業你都借不到錢了。一家供應商上門討債,很快幾百家就會上門來……


    而引發這種激進維權的,可能是內部關鍵人的“昏招”。


    比如,某供應商之所以起訴某房企,是因為上門討要貨款時,被該房企副總以甲方姿態居高臨下地“懟”了一頓。


    再比如,某房企員工之所以集體到總部討要內部融資款,是因為分管財務的老板親戚,竟然把自己的投資收益等,悄悄從公司帳上提走了,員工知道以后立刻就沸騰了,“你們自己人都沒信心了,我們為什么還要奮斗犧牲”。


    更為激進的,就是相關合作方抓住房企融資等操作中的一些錯誤,去刑事報案……


    這些,都足以引發多方擠兌,成為壓垮房企的最后一根稻草。


    結語


    認清自己是最難的


    認識你自己,其實是最難的。


    很多不甘心規模落后的房企老總,認為那些同時起步、規模卻遠超自己的房企,只是“運氣好”、“敢賭”。


    事實上,判斷對周期,并堅決地執行,在該收手的時候又懂得收手,這需要極強的戰略判斷能力、戰略定力。你之所以沒有做出類似決策,往往是因為你的認識沒有真正到位。


    一般人可以想想,你買一套房的時候,都經歷了多少思想斗爭。那些幾百億幾千億的投資,怎么可能是拍腦袋就能完成的。


    而企業一旦已經出現比較大的問題,就不要再寄希望于大周期從天而降來救自己,而是要積極自救。


    做地產的老板,只要肯壯士斷腕,最終一定還會有很多資本留在手里,足以東山再起。


    而一旦企業已經到了危急時刻,一定要加強內控,財權一點都不能放松。大難臨頭各自飛,什么樣的親戚朋友,瀕臨破產時也不能信任,要防止其成為壓垮你的最后一根稻草。


    上面說了這么多,說得是比較極端的破產房企的情況。最后明源君說2個對行業的判斷:


    我國房地產整體的規模,幾年內仍將橫盤,只是將進一步集中在大房企手里。對于大部分地產人來說,職業危機并不存在,只是要不要換個老板的問題。


    房地產行業的“暴利”時代可能已經結束,但其利潤、薪酬水平,仍高于很多行業。因為大周期的結束,行業將更加理性。專業、用心的地產人,必將能實現自己的人生價值,擁有美好的未來。



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