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    • 房貸要提前“還清”嗎?10月起已確定,專家:哪怕有違約金也得還
    • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-10-10  /  瀏覽:328 次  /  

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    最近一段時間,樓市最引人注目的消息,莫過于房貸利率“換錨”了。

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    央行規定,自10月8日起,買房貸款利率政策發生變化:新發放商貸利率,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成;二套商業性個人住房貸款利率,不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。


    以前的房貸利率,是參考基準利率上下浮動,新規下,是參考5年期LPR加點,至于加多少,央行只是給出一個“下限”,其他的要看不同城市、購房者自身情況。


    那么,換錨之后,各地的執行情況如何?


    易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算,這14個城市包括:4個一線城市,北京、上海、廣州和深圳;7個二線城市,杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口;3個三四線城市,無錫、珠海、佛山。


    上述14個城市在換錨之后,按照貸款本金100萬計算,其中首套房的月供額比過去增加了6元,而二套房的月供額比過去增加了15元。



    從城市結構上看,二線城市的負擔增加相對會大一點,不過,三四線城市則沒有太明顯的負擔,甚至有“減負”的現象。


    也就是說,各個城市的房貸新規做到了“平穩過渡”,與以前幾乎沒有差別。


    對購房者來說,房貸新規之后按揭買房,又會發生什么變化?要不要提前還款?10月起已經確定。


    我們先來明確目前簽約房貸的流程。


    據紅星新聞10月8日報道,實施房貸新政后,客戶在簽訂利率時,可選擇“固定利率”或“浮動利率”。


    如果選擇固定利率,在銀行參考最新LPR(貸款基礎利率)確定執行利率后,貸款期內客戶的利率都不變。



    如果選擇浮動利率,客戶的執行利率則會按年調整,通常是貸款發放后每年1月1日起,按上一工作日公布的LPR相應調整。


    目前央行每個月20日公布最新LPR,各家銀行參考5年期LPR來確定執行利率。


    根據銀行的介紹,如果LPR發生變化,對于簽訂了浮動利率的客戶而言,每年的執行利率也會隨之改變,也就是說,如果你今年的月供是1000元,有可能2020年的月供會是1050元,2021年的月供又變成1010元。


    這種情況下,一般是不建議提前還款的,因為很多銀行可能會收取違約金,不少銀行都有相關規定。


    比如,若是借款人在半年內提前還貸,需交納1%違約金;若半年后還款,則無需交納這一費用,這個期限是不定的,要看具體合同規定,有的銀行則是兩年甚至三五年,違約金收取也從本金的1%-3%不等。



    不過,凡事總有例外,有內行建議:以下這3類人,即使有“違約金”,也要提前還清房貸。


    第一種,“賣一換一”的剛需改善類型。


    只有一套房子的自住剛需,他們換房子,一般都有迫不得已的理由,有了二胎之后,夫妻雙方上班,老人帶孩子,添丁帶口太擠,小戶型根本不夠住。還有人買的是商住公寓,無法落戶享受到當地的學區,迫切需要換商品住宅。也有人想換個居住環境,想以房換房,利用買賣的差價,把房子換到更便宜的區域。


    種種需求,不一而足,這類人要買房,首先得把第一套房子賣掉才能完成置換,此時即便有違約金也顧不得了,先評估自己的資金狀況,有沒有充足資金解抵押,有沒有充足的資金付新房首付。如果資金充裕,換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延長。


    第二種,急于房屋二次抵押的生意人。


    對生意人來說,資金的流動很重要,真到了急用錢的地步,房子是再合適不過的抵押品。



    但是,對于貸款未還清的房子來說,現在很多銀行已經不再做“二抵貸”的業務,所謂的“二抵貸”,指的是將尚未還清按揭貸款的房子,再一次拿去抵押,一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣,再減去剩余未還清的按揭金額,折扣基本上是住宅7折、商業5折


    既然這種業務不能做,只能選擇找第三方機構獲得一筆過橋款,先把貸款提前還清,然后再將房屋抵押,這種方法一般不建議用,因為利率過高,所謂“雁過拔毛”,對房主來說很吃虧。


    但是,對急于用錢周轉的生意人而言,就算有萬八千的違約金,也不得不忍痛拿出來。


    第三種,離婚財產分割。


    能讓一個家庭不顧一切也要還清房貸的事,也只有離婚了。


    離婚房產分割,假如是“一人單獨出資”,分起來最簡單,不管是全款購房還是背著房貸,都按出資方的“個人財產”處理。



    如果是婚前一方掏首付,婚后雙方共同還貸,這種情況,只能認定為是出資方的“債務”,跟房子的歸屬沒關系。


    不管如何劃分,都要提前把房貸還清,此時違約金已經顧不上了,一拍兩散,早點各過各的日子,具體是把房子賣掉分錢,還是一方補償另一方現金,要看兩口子怎么協商了。


    在最后,我們做個簡單總結。


    第一,房貸新規下,5年期LPR每個月都有變動,簽的浮動利率,每年還款都會出現變化,一般不建議提前還款。


    第二,除非迫不得已,急需“賣一換一”、“房屋二抵”、“離婚房產分割”的情況下,哪怕有違約金也得還清貸款。



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