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    • 樓市上半年總結,下半年預判?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-06-29  /  瀏覽:863 次  /  

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    市場一波三折

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    上半年房地產市場一波三折,年初市場情緒比較悲觀,市場普遍預期2019年房地產市場將步入調整期,三四線城市面臨較大的調整壓力。


    政策層面,年初伴隨著央行降準的是,市場普遍預期調控政策將有所松綁。


    隨著積壓的剛需和改善購房需求釋放,樓市的“小陽春”行情到來了,3月份市場情緒開始樂觀起來,部分熱點城市再次出現搶購熱潮,土拍市場也是持續火爆,新房二手房成交開始活躍起來,北京上海的成交量皆創新高。


    因此4月中旬,政策信號又開始轉向“穩定”,重申房住不炒,執行一城一策。比如珠海放松了限購,而蘇州、西安等樓市火爆的城市升級了調控。穩房價穩地價穩預期的三穩政策不變。


    5、6月份市場情緒相對理性后,前期積壓的市場需求也大都釋放完畢,“小陽春”行情也暫告尾聲。


    典型如廈門、上海,成交量從3月份的高峰開始下降,但相比2018年,成交仍然明顯好轉。



    各線城市市場走勢明顯分化,一二線城市市場需求依舊堅挺,市場熱度明顯好于去年同期,成交量同比有所提升。


    除了強三線城市,普通三四線城市市場降溫特征明顯,成交量同比有所下滑。當然,房價整體運行穩定,在售項目案場折扣力度有限,并沒有出現大范圍的打折降價現象。



    一線城市房價高企,購房需求集中在剛需和剛改,二房、三房產品成交占比超過70%。


    二線城市中,改善需求成交異常活躍且還在加速釋放。三房產品穩中有升占比超五成,100-140㎡面積段產品優勢最為突出,合計占比超四成。


    三四線城市追求舒適大戶型的改善購房更普遍,三、四房合計占比近80%,明顯高于其他各線城市。




    土地市場整體活躍,1、2月份延續2018年下半年以來的低迷行情,3-5月份土拍市場明顯轉暖。其中,二線城市土拍市場持續高熱,成交“井噴”量價齊升。并且,土地流拍率大幅回落,多數城市土拍溢價率大都在30%以內,僅蘇州、海口、合肥等熱點二線城市高溢價地塊成交頻頻,屢有地塊拍出100%以上的高溢價。


    我覺得主要原因有以下三點:第一,一季度信貸環境相對寬松,房企融資相對容易,所以拿地也積極了。第二,限價有所放松,不用虧本,房企便有了拿地的沖動,第三,市場成交回暖后,房企也需要補庫存。


    但在經歷了短暫的小陽春后,房地產調控的緊箍咒再次被套上,房企卷土重來的希望破滅了。


    5月底多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括暫停房企的債券及ABS產品,同時住建部針對“地王”現象點名部分開發商。


    每次只要從資金端收緊房企的融資,房企在土地市場上就不敢多拿地,這一招可以說是真正掐住了房企的命脈,因此下半年土地市場整體相比上半年應該會平靜一些,溢價率會下降,除非是土地供給量向來嚴重不足的城市,一旦有好地出來了,房企需要布局的,還是會積極去拿地,比如深圳本周一集中出來的5宗地,房企就算資金再緊張也會積極去拍下來。


    所以監管部門出手后,反而有利于抑制房企太過激進,因為激進的后果是像泰禾一樣,在2015、2016年拿了太多地王,而這兩年不得不賣地求生。



    易居研究院的報告顯示,2019年5月,一線城市供求比為0.9,相比4月有所提高,預計未來一年半供求比均小于1,因此依然是一個供不應求的狀態,所以對房企而言,還是會適當增加一線城市拿地量。


    二線城市供求比為1.0,與4月持平,當前處于新房供求平衡狀態,預計未來一年半供求比將繼續上升,并基本保持在1.1左右的水平。


    我據此判斷,略微超出需求多一點,但也不會出現嚴重供過于求的狀況,所以壓力其實也不會太大。


    壓力最大的還是在三四線城市,供求比于2019年1月超過1,并開始快速上升,5月份已經達到1.3,主要原因是商品房供應量的快速上升,預計未來一年半供求比仍將大致保持1.3的高位。



    當前各個城市的土地庫存去化周期數值差異較大。50個城市中,淄博、鹽城、桂林、漳州、茂名、鄭州和鎮江7個城市的去化周期大于36個月,即3年,大都是很弱的三四線城市,意味著此類城市未來土地和商品房供應充足。


    同時,有很多城市土地庫存去化周期是非常短的,這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。50城中,無錫、深圳、沈陽、大連、泉州、東莞、惠州和中山8個城市的土地庫存去化周期小于12個月,此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。




    展望


    經過易居研究院的測算,未來一年半,無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變,商品房供求比都大概率將在大于1的區間內繼續震蕩上行,即未來一年半商品房供應量將大于需求量。


    所以熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫,這跟房地產調控繼續從嚴之后,市場降溫的預期也是一致的。


    我想大家應該慢慢可以掌握市場規律了,也就是需求在積累一段時間后,就會釋放一波,在釋放完后,又會因為調控繼續觀望,停滯一段時間,然后市場可能再次放松,利率下調,然后需求再次點燃,釋放一波,就是這樣反復循環震蕩。


    很多粉絲跟我說,去年很多房地產自媒體大V都說三四線城市未來會很困難,房價會跌,但沿海一些三四線城市房價也沒看到跌啊,等了兩年了都等不及了。


    大家還是要關注當地的供給量,如何提前判斷一個城市房價未來的走勢呢?最關鍵的也就是土地供應量!


    沈陽和大連、哈爾濱這類東北城市,本來經濟很弱,人口還沒增長的,土地去化周期為什么也很短?房價為什么也遲遲跌不下來?其實是當地人為造成的,也就是以前為了去庫存,長期不供地,或者少供地,所以導致了供給斷層了,跟不上市場的需求增長。但需求是可以隨著時間逐漸釋放完的,只要供給量慢慢跟上后,市場成交量就會降下來,只是確實需要時間,這是急不來的。


    廣州在一線城市里,是最后上漲的一個城市,也是最晚調整的,我記得2017、2018年上半年的時候還不斷有人問我呢,說廣州怎么就不調整啊,到現在廣州二手房已經連續下跌了7個月了,這場遲到的調整,并未缺席。



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