• 丹陽房產網-源通房產
  • 丹陽房產網-華旭房產
    • 2030年,持有“100萬房產”能值多少現金?行家分析讓購房人警醒
    • 資訊類型:本地樓市  /  更新時間:2019-06-02  /  瀏覽:384 次  /  

    丹陽房產網-丹陽本地豐富房產信息資源網站,

    讓你足不出戶了解丹陽本地樓市

    業務咨詢 楊站長:13912830545 

    QQ:16127548  微信同手機號


    QQ截圖20190513213734.png


    丹陽房產網祝您事業騰飛,心想事成.





    之所以拿房產與現金比,從某種意義上說,當前房產代表著財富,具有名副其實的金融產品。購房,對于大多數老百姓來說,主要就兩個目的:一是自己居住需要;二是順帶保值增值,不至于手中的現金被超發的貨幣稀釋。當然,這在過去一直被證明是明智的選擇,但房價經過一輪又一輪的上漲,不少人只能“望房興嘆”,那么,問題就來了:現在購房,未來還會保值增值嗎?

    0KRPFfEf2t.jpeg


    首先,看看全國房價、樓市現狀

    目前北、深、上房價位列第一梯隊,住房均價在5-6萬,廈門獨列一隊,均價在4萬區間,廣州、三亞、杭州、南京位列第三梯隊,均價在3萬-4萬間,而以福州領銜,包括天津、武漢、青島等8個城市位列第四梯隊,均價在2-3萬間,其他均價在1-2萬的城市大概在60個左右。


    上面統計的這個數據僅是商品房銷售均價,事實上,由于這個房價數據是統計一個城市所有下轄區域,包括遠郊、縣區域,所以,只要在一個城市近郊或者稍微中心一點的位置,其房價都要超出所在城市的均價。


    另外,就當前的樓市現狀來說,應該屬于整體穩定,部分城市雖然在土拍熱度帶動下,其房價有所抬頭,但很快在“一城一策”措施作用下趨于平穩。當然,也并不是所有的城市樓市都那么火熱,特別是我們觀測到的部分人口體量較小的四、五線城市并非外界所釋放的火熱程度,新盤扎堆,去化速度慢的特征逐步顯現出來。


    其次,看看當前房價合理嗎?

    從租金方面來看,根據易居研究院發布的50個城市租金收益排行榜顯示,住房租金收益率最高的是西寧,達到3.7%,最低的是廈門,為1.2%。很奇怪嗎?事實上不奇怪,只要房價低,租金收益率自然不低,反之就低。當然,還跟收入有關。即使如此,北、上、深租金收益率也還是排名靠后。從租金收益率上講,確實與發達國家相比是有差距的。


    從購房需求端來看,主要還是看未來10-15年還會有多少新增城市人口?根據聯合國的預測數據顯示,目前我們的城市人口大概在8.3億左右,按照中國城市化發展趨勢,到2030年,基本可以達到70%的城市化率,彼時全國城市人口再增加近2億左右,預計城市總人口達到10.2億。


    按照近年來年均10億平米的竣工速度算,一套100平米,一年的供應量大概在1000萬套,10年就是1億套,如果新增的城市人口按照兩人一套的話,那么需求也差不多是1億套,供需基本處于平衡,當然,這不包括城市改善人群的置換需求。不過,上面的數據分析僅建立在整體范圍內,由于城市之間的差異,住房供應和需求差異,并非所有城市都能達到住房供需平衡,所以房價高低合理性也會有差異。


    再次,看看未來房價還會上漲嗎?

    房價漲跌,除了上面分析的供需外,還有一個關鍵因素就是貨幣因素。對此我們可用一個通俗易懂的例子說明,曾記得在N年前價值1分錢的東西,此時房子價格正好是200元一平米,到目前,這一分錢的東西變成了1元,而房子價格變成2萬元一平米,那么,這是這件東西漲少了還是房價漲多了呢?其實都不是,僅僅是兩件商品同比例增加了100倍而已,本質上沒什么區別。


    1998年時,廣義貨幣M2大概10萬億,到2018年中,M2達到177萬億,20年時間增加了17倍。這也很好的詮釋了貨幣的池子越來越大,商品豈有不漲之理。雖然說我們的貨幣增速在最近兩年下降到兩位數以下,但這都是與經濟發展同步,目前我們經濟增速在未來很長一段時間還會處于中高速,所以M2的增速下降到一定階段后會保持一個相對穩定狀態,我們預計在未來10年,還會保持一個5.5-6.5%左右的增速,房子作為商品,其價格同樣也會繼續水漲船高


    最后來看看,2030年,當前持有“100萬房產”相當多少現金?行家分析讓購房人驚醒

    從前面的分析基本可以看到,即使遇到各種國際、國內政策因素,從長期來看,房價向上的趨勢不可逆。所以,我們不要老想著房價暴跌再購買,特別是自住需要的剛需購房者,能夠得著,遇到性價比不錯的房子,還是應該果斷些。如果非要以某個時間為目標,我們取2030年,當前持有“100萬房產”相當于那時的多少現金呢?體現在3個點:


    1.房產價值增幅預測。主要依據兩個方面,一是貨幣超發速度,在2016年前,我們每年貨幣超發速度在11%以上,2017和2018年降至8%左右,今年可能會有所提高,但長期趨勢肯定是貨幣增速放緩,預計到2030年,估計會降至4.5-5%,但如果取一個未來10年均值的話,大概在5.5-6.5%之間,所以,到2030年,我們預計對應的房價累計漲幅在80%-90%,當然這是全國均價,各地城差異較大。二是住房供需因素,這個在前面已分析,大體還是平衡,各地有差異。


    2.房產價值繼續分化。正如上面一點所說,雖然預計到2030年全國均價還會大幅上行,但因各地樓市基礎不一、人口流入流出量不一,存量住房和需求也迥異,所以最終會出現有的城市房價肯定不止一倍,比如一線、二線城市,加之部分城市群內的三線城市。而那些產業基礎薄弱,人口凈流出的城市,其房價漲幅肯定會低于平均幅度,特別是那些諸如鶴崗類的資源型城市,其房價可能面臨多年不會有多大變化的情況。


    3.房產稅對房價影響有限。到2030年,房產稅大概率是處于征收中了。從國外和國內實際情況來看,我們的房產稅應該是“廣覆蓋”,但應不會作為調節房價的措施,因為要調節房價的措施實在是太多了,而房產稅征收主要目的是增加稅源,特別是作為土地財政逐步退出以后的稅源補充措施。從發達國家經驗來看,房產稅不會對長期房價產生多大影響,所以我們也不作為對長期房價的考量因素。



    本信息為丹陽房產網小編原創,未經授權不得轉載和復制.




    (丹陽房產網)


    更多本地樓市資訊,二手房信息,盡在丹陽房產網.

    本站是丹陽地區先使用"丹陽房產網"為名字的網站.

    請認準我們的標志LOGO,其他一切網站都是假冒!!!


    50.gif


    房產網app 640-100.jpg








    幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 付款方式 | 匯款通知 | 聯系我們 | 留言咨詢
    江蘇省丹陽房產網  丹陽市一毛網絡科技有限公司版權所有  郵編:212300
    歡迎各相關行業加盟合作,丹陽房產網祝您事業騰飛。
    網站客服QQ:16127548 網站咨詢:13912830545 微信:請掃底部網站客服,添加客服微信
    蘇ICP備17022159號-1
    回頂部
    南粤36选7好彩3开奖结果查询